"Erbbaurecht" heißt, wir müssen uns wieder in eine neue Problematik einarbeiten. Sicher, den juristisch einwandfreien Vertrag werden wir mit Hilfe der Notarin, eventuell noch anderer Fachleute, ausarbeiten. Unsere Interessen aber, die Gegenstand des Vertrages sind, die Ziele, die wir mit ihm erreichen wollen, müssen wir selbst bestimmen.
Bei unserer Beschäftigung mit dem Thema sind wir auf Fragen gestoßen. Wir haben versucht, Antworten zu finden. Daher hat der folgende Text die Form eines Dialogs. Keinesfalls ist es so, daß ein Unwissender fragt und ein Schlauer die jedesmal einzig wahre und erschöpfende Antwort gibt. Im Gegenteil: Jeder / jede ist eingeladen, mitzudiskutieren. Alle Gedanken und Bedenken sollten geäußert werden, damit wir sie rechtzeitig aufnehmen und prüfen können, um schnell einen Vertragsentwurf zu bekommen, den alle, Vereins- wie Genossenschaftsmitglieder, bestätigen und mittragen.
Über das geplante Erbbaurecht reden wir nicht voraussetzungslos. Es gibt dazu einen einstimmigen "Beschluß des Vorstands des Fördervereins ÖKOSTADT vom 11. März 1998:
ÖKOSTADT e. V., gemeinnütziger Verein mit Sitz in Berlin, erklärt seine Absicht, mit der ÖKOSTADT eG
i.G., nachdem ihre Eintragung ins Genossenschaftsregister erfolgt ist, einen langfristigen Erbpachtvertrag
abzuschließen. Dies geschieht unter der Voraussetzung, daß die Genossenschaft Mitglied des Fördervereins wird
und während der Vertragsdauer bleibt.
Gegenstand des Vertrages ist die Immobilie Vogelgesangstr. 4 in 17279 Lychen/Uckermark.
Gebäude und Grundstück sollen dauerhaft im Sinne des Fördervereins ÖKOSTADT genutzt werden.
Der Vertrag soll auf 99 oder 75 Jahre geschlossen werden.
Der Erbpachtzins soll im Jahr des Vertragsabschlusses, soweit der verbleibende Zeitraum kürzer als sechs
Monate ist, ausgesetzt werden
im ersten vollen Kalenderjahr 1%
im zweiten Jahr 2%
im dritten Jahr 3%
und ab dem vierten Jahr jährlich 4% betragen.
Löst sich der Verein vor Ablauf des Erbpachtvertrages auf, so ist die dieses beschließende
Mitgliederversammlung verpflichtet, im Auflösungsbeschluß bezüglich des Erbpachtvertrages eine Regelung zu
treffen, die die Zustimmung der ÖKOSTADT eG findet.
Der Abschluß des Erbpachtvertrages bedarf der Zustimmung der Mitgliederversammlung des Vereins
ÖKOSTADT mit einfacher Mehrheit der anwesenden Mitglieder."
Ist die ÖKOSTADT eG Mitglied des Fördervereins, wie es der Beschluß fordert?
Ja, nachdem im Oktober die Eintragung der Genossenschaft erfolgt war, ist sie seit November 1998 Mitglied des Fördervereins, z. Z. mit einem Beitrag von monatlich 50,- DM.
Warum wird soviel Wert darauf gelegt, daß die Genossenschaft (wie übrigens auch die ÖKOSTADT Bau GmbH) Mitglied des Fördervereins ist?
Als Mitglied ist die Genossenschaft an die Satzung und die Beschlüsse des Vereins gebunden. Sie ist somit verpflichtet, jederzeit alle ihre Aktivitäten, (die ja auf wirtschaftlichen Erfolg gerichtet sind), in Übereinstimmung mit den ideellen Zielen des Vereins zu entwickeln.
Die Mitgliedschaft wirtschaftender Unternehmens kann das Vereinsleben bereichern, seine Ausstrahlungskraft erhöhen. Zugleich stärken die spürbaren Mitgliedsbeiträge (und etwaige Spenden) die Finanzkraft des Vereins.
Welches inhaltliche Ziel/Hauptziel verfolgt der Verein mit der Immobilie Vogelgesangstr. 4?
Es soll das "Projektzentrum ÖKOSTADT in Lychen" zur Förderung der gemeinnützigen Ziele des Vereins errichtet werden.
Dabei geht es konkret um die Erarbeitung einer komplexen, öffentlichkeitswirksamen Präsentation der ÖKOSTADT-Ideen, wie sie in Lychen/Hohenlychen und anderswo lebendig sind und weiterentwickelt werden. Beispiele des Natur- und Umweltschutzes, des ökologischen Bauens, Wohnen, Gärtnerns, Siedelns, Lebens überhaupt sollen informativ, anschaulich, faßbar vorgestellt und vorgelebt werden. Es soll ein Aufenthalts- und Gesprächsraum für Ökostädter und Nichtökostädter von regionaler und überregionaler Anziehungskraft und Bildungswirkung entstehen.
Welche weiteren Ziele sind denkbar?
Wirtschaftliche Ziele verfolgt der Verein mit der V4 nicht. Jedoch könnten eingenommene Erbbauzinsen zur Finanzierung anderer Vereinsaktivitäten genutzt werden.
Wir bezweifeln, daß es ratsam ist, allein aus diesem Grund einen hohen Erbbauzins festzulegen. Die Genossenschaft als Erbbauberechtigte könnte auch auf anderem Wege, z. B. durch einen hohen Mitgliedsbeitrag und durch Spenden den Verein finanziell stärken.
Brauchen wir den Erbbaurechtsvertrag zwischen Verein und Genossenschaft?
Das Projektzentrum von ÖKOSTADT in Lychen muß eine sich selbst tragende wirtschaftliche Unternehmung werden. Der Verein braucht den Erbbaurechtsvertrag, weil er sich uneingeschränkt und ausschließlich auf seinen ideelle Förderaufgabe konzentrieren und keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb neben seiner gemeinnützigen Orientierung begründen will.
Bewußt wurden für die wirtschaftlichen Aspekte des ÖKOSTADT-Projekts die ÖKOSTADT eG und die ÖKOSTADT Bau GmbH geschaffen.
Die kürzlich erfolgte Überprüfung (und mit Auflagen versehene Bestätigung) der Gemeinnützigkeit des Vereins durch das Finanzamt war verbunden mit einer äußerst rigiden Bewertung selbst solch geringfügiger wirtschaftlicher Aspekte der gemeinnützigen Vereinsaktivität, wie es der Verkauf der Vereinszeitung (!) ist. Diese Verfahrensweise des Finanzamts bestätigt die Richtigkeit der von uns gewählten Orientierung, auf eine wirtschaftliche Tätigkeit des Vereins völlig zu verzichten.
Wann brauchen wir den Erbbaurechtsvertrag?
Der Verein hat seine gesamten für die V4 eingeplanten Mittel ausgegeben und sich darüber hinaus bei der Genossenschaft in Höhe der bestätigten, aber noch nicht gezahlten Mittel der Städtebauförderung verschuldet. Die noch offenen Probleme der Finanzierung des Bauvorhabens V4 müssen zügig bearbeitet werden. Das erfordert die konzentrierte Aktivität eines handlungsfähigen Bauherrn. Erst mit dem Erbbaurechtsvertrag kann die Genossenschaft die Funktion des Bauherrn in vollem Umfang wahrnehmen.
Da zum Abschluß des Erbbaurechtsvertrages die Zustimmung der Mitgliederversammlung des Vereins erforderlich ist, ist es wünschenswert, ja, ist es dringend, den entsprechenden Beschluß während der Jahresversammlung der Vereins Ende März oder im April zu fassen.
Hat der Erbbaurechtsgeber Einfluß auf die Nutzung des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten?
Ja. Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören Vereinbarungen über die Verwendung des Bauwerks bzw. Grundstücks sowie über die Verpflichtung des Erbbauberechtigten unter bestimmten Bedingungen das Erbbaurecht an den Eigentümer zurückzugeben. Letzteres wird als Heimfall bezeichnet. In der Fachliteratur heißt es z. B.: "Als Inhalt des Erbbaurechts können ... insbesondere vereinbart werden die Verpflichtungen des Erbbauberechtigten zur Verwendung des Bauwerks - unter sozialen Aspekten, - mit wirtschaftlichen Zielen, - unter ideellen Gesichtspunkten."
Könnte im Erbbaurechtsvertrag z. B. vereinbart werden, daß die Beendigung der Mitgliedschaft der Genossenschaft im Verein ein Heimfallgrund ist?
Ja.
Wäre es sinnvoll, im Erbbaurechtsvertrag, die Nutzung der V4 als Projektzentrum von ÖKOSTADT festzuschreiben oder sollte man allgemeinere Formulierungen wählen, etwa: "Die Nutzung darf der Satzung des ÖKOSTADT e.V. nicht widersprechen" oder "Die Nutzung soll die Ziele des ÖKOSTADT e.V. fördern"?
Es scheint schwierig zu sein, hier das rechte Maß zu finden. Eine zu enge Festschreibung der Nutzungsart könnte der Genossenschaft ungebührlich die Hände binden bei der Verfolgung ihrer wirtschaftlichen Interessen, die befriedigt werden müssen, damit das Projektzentrum lebensfähig ist und bleibt. Eine zu weite Formulierung könnte dazu führen, daß die sozialökologischen Ziele des Vereins nicht mehr im Mittelpunkt stehen und irgendwelchen Tagesinteressen geopfert werden.
Vielleicht ist aber dieses Dilemma nur ein scheinbares, denn: Eine konkrete, enge Nutzungsfestschreibung kann auch in einem langfristigen Erbbaurechtsvertrag bei Bedarf im gegenseitigen Einvernehmen geändert und damit neuen Erfordernissen angepaßt werden.
Über welchen Zeitraum sollte der Erbbaurechtsvertrag laufen?
Es gibt hierfür keine zwingenden Vorschriften. Wir sind für die lange, aber übliche Frist von 99 Jahren, weil sie die Eigentümerähnlichkeit der Stellung des Erbbauberechtigten am klarsten ausdrückt. Das ist für seine Kreditwürdigkeit gegenüber Banken von Vorteil.
Gefährden die in obigem Beschluß genannten Einnahmen aus Erbbauzinsen die Gemeinnützigkeit des Vereins?
Nein, diese Einnahmen würden nicht wirtschaftlicher Tä-
tigkeit entstammen, sondern der Vermögensverwaltung des Vereins, zu der er berechtigt und verpflichtet ist.
Muß in einem Erbbaurechtsvertrag ein Erbbauzins vereinbart werden?
Nein, die Vereinbarung eines Erbbauzinses, den der Erbbauberechtigte dem Eigentümer zu zahlen hat, ist zwar die Regel, jedoch in der Erbbaurechtsverordnung nicht zwingend vorgeschrieben.
Gibt es Vorschriften zur Höhe des Erbbauzinses?
Nein. Die Erbbaurechtsverordnung legt nur fest, daß der Zins, wenn er vereinbart worden ist, nach Zeit und Höhe bestimmt ist bzw. nur dann verändert/angepaßt werden darf, wenn die Anpassung nach Zeit und Wertmaßstab bestimmbar ist.
Würde die Vereinbarung eines extrem niedrigen Erbbauzinses, z. B. von 1,-DM, die Gemeinnützigkeit des Vereins gefährden?
Wir wissen es nicht. Diese Frage muß von einem Steuerberater oder durch eine Anfrage an das Finanzamt beantwortet werden.
Gibt es Gründe, die für die Festlegung eines sehr niedrigen Erbbauzinses sprechen?
Ja. Da die meisten im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht entstehenden Kosten, besonders die Grunderwerbsteuer, stark von der Höhe des Erbbauzinses abhängen, sollte unser Interesse sein (im Gegensatz zu obigem Vorstandsbeschluß), diesen zu minimieren. Z.B. beträgt allein die Grunderwerbsteuer bei einem Zins von 10 000,-DM/Jahr (das sind knapp 4% des Immobilienwertes) rund 5500,- DM. Bei einem Jahreszins von 1000,- DM beträgt sie nur etwa 550,- DM. Entfällt der Zins ganz, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des Einheitswertes berechnet. Zu beachten ist auch:
Der Festlegung eines hohen Zinses müssen notwendig Festlegungen zu seiner Sicherung und ggf. Anpassung folgen, die z. T. im Grundbuch einzutragen sind. All das verkompliziert und verteuert den Erbbaurechtsvertrag, denn das Grundbuchamt erhebt für - salopp gesagt - jede Zeile Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr von mehreren hundert Mark.
Wer erarbeitet den Erbbaurechtsvertrag? Gibt es bereits einen Entwurf?
Der Vorstand der ÖKOSTADT eG, also Ingrid Stern und Klaus-Peter Kurch, haben als kleine Arbeitsgruppe gewirkt und einen ersten Entwurf Mitte Dezember vorgelegt. Nach Diskussionen mit dem Aufsichtsrat der Genossenschaft und dem Vorstand des Fördervereins wird in diesen Tagen von ihnen ein überarbeiteter, vereinfachter Entwurf fertiggestellt.
Natürlich können alle Vereins- und Genossenschaftsmitglieder sich bei Ingrid und Klaus-Peter jederzeit über den jeweiligen Arbeitsstand informieren.
Der Vorstand des Fördervereins ruft alle interessierten Vereinsmitglieder auf - besonders diejenigen, die nicht
Mitglied der ÖKOSTADT eG sind - sich an den weiteren Arbeiten aktiv zu beteiligen.
Zum Treffen in Altthymen am 23.Januar soll auch über den Entwurf des Erbbaurechtsvertrages beraten werden.
Klaus-Peter Kurch
| zuletzt aktualisiert am 29. 11. 1998 - © ÖKOSTADT e. V. | ÖKOSTADT-Nachrichten |